Abrimos espaço hoje para um artigo de utilidade pública. A advogada Josiclér Vieira Beckert Marcondes explica no texto abaixo, quais são as principais alterações na nova lei do inquilinato, sancionada pelo presidente Lula em 9 de dezembro e que entrará em vigor a partir do dia 25 deste mês. Esperamos que o material – e a lei – ajude locatários e inquilinos a estabelecer relações mais justas e transparentes em 2010. Boa leitura!

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*Artigo: O que muda na Lei do Inquilinato

**Josiclér Vieira Beckert Marcondes

As relações de locação são alguns dos temas mais importantes no direito brasileiro. No último dia 09 de dezembro, o Presidente da República, Luiz Inácio Lula da Silva, sancionou a Lei 12.112, regulamentação que altera a Lei 8.245/91, a qual trata dos aspectos jurídicos da locação de imóveis urbanos. A lei sancionada por Lula deverá entrar em vigor no dia 25 de janeiro de 2010 e tem como objetivo aperfeiçoar as regras e procedimentos referentes à locação.

Analisando as alterações, podemos tratar como relevante a possibilidade do fiador, constituído como garantidor do contrato de locação, se desobrigar da fiança dentro de um determinado prazo, ficando responsável pela locação pelo período de 120 dias após o comunicado feito ao locador.

Para explicar melhor esta mudança, podemos trabalhar, por exemplo, com um caso que envolva a separação conjugal do inquilino, onde ele se separa da esposa(o) ou companheira(o), ocorrendo a substituição da locação na pessoa do cônjuge que permanecer na residência, sendo que essa substituição deverá ser comunicada ao locador e ao fiador. Assim, o fiador do contrato de locação residencial poderá pedir ao dono do imóvel sua liberação da obrigação, dentro do prazo de 30 dias em que o mesmo receber o comunicado da separação do inquilino. Feita a notificação ao locador, o fiador permanecerá responsável por eventuais pagamentos pelo prazo dos 120 dias após tal notificação. A Lei 8.245/91 não esclarecia que a substituição do inquilino pelo cônjuge que permanecer no imóvel seria apenas da locação residencial, tornado isso claro a partir dessa alteração. Ou seja, na locação não residencial o inquilino não poderá exercer essa prerrogativa.

Da mesma forma, quando terminar o prazo do contrato e a locação passar a vigorar por prazo indeterminado, o fiador poderá dela se exonerar, sendo que o mesmo deverá notificar o locador de sua intenção de desvinculação, permanecendo responsável pela garantia concedida ainda pelo prazo de 120 dias após a efetiva notificação do locador.  Lembrando que a lei já previa que quaisquer das garantias da locação se estendem até a efetiva desocupação do imóvel, sendo que a nova lei esclareceu que tais garantias se estendem ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.

Evidente que nos dois casos o locador poderá exigir do inquilino que este apresente novo fiador ou outra modalidade de garantia prevista na lei, sob pena de desfazimento da locação.

A prerrogativa de liberação da fiança poderá fazer com que as pessoas procuradas por locatários a fim de funcionarem como fiadores, garantidores dos contratos de locação, aceitem tal encargo com mais facilidade, pois sabem que a partir da nova lei poderão se exonerar, se desobrigar da fiança quando o contrato se prorrogar por prazo indeterminado ou quando houver substituição do inquilino por seu ex-cônjuge.  Isso porque o contrato, decorrido o prazo estabelecido, pode se prorrogar por prazo indeterminado por disposição legal e o fiador ficava atrelado ao mesmo durante todo o tempo em que o inquilino permanecesse no imóvel.

Em contrapartida a essa prerrogativa, que visa facilitar a aceitação da concessão de fiança locatícia e facilitar a desobrigação do fiador e a fim de evitar que o locador permanecesse desprotegido, caso o inquilino não apresente nova garantia após a exoneração do fiador, a lei estabeleceu um mecanismo facilitador da concessão de despejo liminar em caso de falta de pagamento do aluguel.  Ou seja, caso a locação tenha sido contratada sem garantia ou em caso de extinção da mesma ou ainda quando o fiador tenha pedido sua exoneração e o inquilino deixe de pagar o aluguel, o locador poderá pedir o despejo do mesmo e o juiz poderá concedê-lo liminarmente, conforme prevê o novo inciso IX, do § 1º do artigo 59, da Lei 8.245/91.

A nova lei trouxe mais algumas hipóteses em que o juiz poderá conceder a liminar para desocupação do imóvel em 15 dias, já no início da ação de despejo. São elas: (i) necessidade de realização de reparos urgentes no imóvel determinadas pelo poder público que não possam ser executadas com a permanência do inquilino ou ele se recuse a consenti-las; (ii) quando encerrado o prazo da notificação para que o locatário apresente nova garantia locatícia; (iii) quando encerrado o prazo do contrato de locação não residencial, desde que tenha sido proposta a ação de despejo dentro do prazo de 30 dias do termo do contrato ou da notificação comunicando a intenção de retomada pelo locador; (iv)  na falta de pagamento do aluguel e acessórios no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer garantia por não ter sido contratada ou no caso de exoneração da fiança.

Todas essas novas hipóteses de concessão liminar de despejo, ou seja, já no início da ação de despejo ou a qualquer momento que o juiz assim entender visam acelerar o andamento das ações de despejo e punir os maus inquilinos com a retomada imediata do imóvel. Com isso as regras ficam mais claras estabelecendo em que situações o locador poderá pedir e o juiz conceder a desocupação do imóvel dentro de um prazo de 15 (quinze) dias. Acelerando a desocupação pelos maus inquilinos o imóvel poderá ser colocado no mercado para nova locação.

Com a maior possibilidade de celeridade do processamento das ações de despejo a lei visou incentivar a negociação entre locador e locatário, uma vez que no judiciário o inquilino não será favorecido com a demora no andamento da ação. Foram trazidas outras pequenas alterações na lei, mas que basicamente visam a redução de prazos e valores com intenção de acelerar o processo de desocupação pelo locatário.

*Material enviado ao blog pela Lide Multimídia

**Josiclér Vieira Beckert Marcondes é sócia-advogada do Escritório Katzwinkel & Advogados Associados

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